南京松江商圈

壹、 商圈描述

　　南京松江商圈以捷運南京松江為中心點向外擴展，北起長春路、西至新生北路、南至松江路90巷、東至建國北路，是一個標準的辦公室商圈。此商圈可分為四平陽光商圈和南京松江周圍商圈。南京松江商圈約有七百多個店家，四平陽光商圈就已經佔有近四百家店，所以許多有名氣的美食都在南京松江商圈中。四平陽光商圈主要道路是四平街，四平街並非是一個美食街，反而是女性上班族愛的服飾街，餐飲類的店家都分散在伊通街和附近巷弄中。如果說南京松江周圍商圈是伊通街和一江街為中心點往巷弄延伸就會有許多餐飲店家，特點就是移開大馬路南京東路和松江路。原因不外乎就是房租的問題，此商圈中離開大馬路後每坪約1,500至2,500元，不過在四平陽光商圈中小坪數(例如三、四坪)也會有上萬的租金，我想人潮壅擠的地段的關係吧！

圖1南京松江商圈分布地圖

　　此商圈的餐飲業最大宗的客源是上班族、次要是學生和附近住家。附近有許多本地公司和旅行業，所以會有許多上班族。長春路旁邊有大同高中和長春國民小學因此會有學生上下課就會到此商圈消費。此商圈裡還有一個建國市場，所以此地方會有許多住家，也會在此商圈消費。此商圈的行銷手法較單純，自己發現的有發傳單、投信箱和立招牌，些許店家會做網路行銷，但做網路行銷的比率並不高。發傳單行銷店家居多都是飲料店和美容保養的店家。
    為了瞭解此商圈花了三天的時間觀察收集，第一天為了擬定範圍花了4個小時步行，第二天和第三天收集店家照片共花了7個小時，收集到的店家共約五百個，每家平均約五分鐘。

貳、 店家接觸談話過程和推薦

此章節分享一個接觸過程和兩個推薦店家。
一、 (四平街)不記名小吃店：
用拍照的方式收集店家資訊，此時小吃店的老闆就對我行為好奇。
大聲詢問：你是幹什麼？
我回：我是收集店資訊，分析市場。
店家：喔！
我問：老闆生意好不好？
店家：還可以。
我問：請問來到你店裡吃東的人那種類型的人比較多？
店家：上班族比較多。
我問：假日的生意就比較差嗎？
店家：差多了，假日生意只剩下五分之二吧！
我問：老闆那你沒有做些特價嗎？
店家：價格已經很平價了，如果再特價就沒有利潤了。
此談話過程中了解到店家在那邊生存還真的會精打細算呢！不然很難cover假日的成本。
二、 推薦店家(優果)：
推薦這家店主要的原因是店裡的服務態度。

圖2店家招牌

圖3店家產品DM

　　結識到這家店是因為我在收集店家資訊時候去這家店喝飲料，當時我走路也走累了，那家店有吧檯可以座就在那休息。然後跟吧檯的小姐聊天，她也很熱情的介紹商圈的狀態，她的服務態度相當的好。
　　如果要我推薦產品的話當然是她門店裡最受歡迎的”優格香蕉汁”，聽這名字就很吸引人，香蕉香味相當濃郁，加上優格的酸甜的味道只能用”絕配”來形容最貼切。而且現在特價40元，相較於其他優格凍價格更親民。另外一個值得一提的是外送服務，店家也很願意外送，如果你是該區域的上班族的話邀約幾個同事訂購相當划算，一杯40元買10送1，訂購11杯1杯只要36.4元左右，在starbucks美式咖啡(小杯)的價格一半呢！
三、 推薦店家(波羅蜜素食店)：

圖4店家招牌

圖5店家玻璃上貼的價目

圖6店家名片

　　我逛商圈的時候被這家店玻璃上貼的紅色字給吸引住了，那個就是”吃到飽”，不過仔細看那是星期一到星期五晚餐和星期六午餐。店裡的素食豆類處理的非常好，真的沒有豆臭味，咀嚼時豆香微微溢出，那才是享受美食，而且消費也不高，我點了一盤滿滿的菜，只付了七十五元。值得推薦的一家店！

參、 商圈消費行為描述與分析

　　南京松江商圈是上班族群聚消費地方，不過四平陽光商圈和南京松江周圍商圈有些許的差異，所以分兩個段落來分析。
一、 四平陽光商圈
　　此區域是南京松江商圈中群凝聚力最集中的地方，因為有用正餐的餐廳，可逛街的服飾店。因為有許多有名氣的正餐餐廳，所以許多人會到到此區域用餐，晚上會有許多人到此區域逛街，連帶帶來用餐人潮。附近有大同高中和長春國民小學，此學生族群用正餐是會被家長安排，所以他們對正餐的影響並不會太大(是店家告訴我的)，對店家影響比較大的是平日和假日，換句話說是上班日。學生族群對正餐不是主要的影響，不過他們對飲品店是有一定的影響力。因為當時觀察到許多學生族群去飲品店消費。所以此區域中飲品店的店家有許多間，因為它們不只可以做上班族群的生意也可以做學生族群的生意。競爭激烈的飲品店也願提供外送來提升服務。
二、 南京松江周圍商圈
　　這些商家存在的優勢理所當然的是距離，剛剛提到的四平陽光商圈雖然有較集中的用餐店家，不過從公司要過馬路才能到的話，午息時間可能就會被浪費在路程中。所以大馬路旁巷內都會有些許的店家集中，例如：一江街跟四平街交叉區域、伊通街跟伊通街52巷交叉區域、吉林路跟松江路108巷交叉區域。此區域就是非常標準的辦公商圈，客人都是上班族，所以許多店家是周休二日。但少部分的店家假日還是會有營業，我在上面推薦的素食店在星期六也會營業，假日依靠的是外送外燴便當。

肆、 商圈行銷方式的建議

    這一個章節分兩個部分來分析建議，一個是既有的店家跟另一個計劃進駐的店家，詳細內容如下：
一、 以既有店家而言
　　現有的店家我想已經掌握在南京松江商圈營運方式，區域的客源不會有太大變化，可能有些老店家開始營業就已經知道今天的營業額會是多少。可是這樣慢慢就失去熱情，如果有這狀態那就容易就會被替代。不能忘記這商圈是辦公室商圈，同樣的人吃同樣的食物同樣的價格，如果對商圈了解度夠並且創新的店家加入後很容易取代。所以菜單需推陳出新不要讓客人覺得沒有東西吃的感覺，提升行銷管道用網路力量讓客人每天都可以接觸店家。網路上公布新菜單讓客人接收資訊。
二、 以潛在計畫進駐店家而言
　　商圈的行銷方式並沒有太多花樣，所以用心點在行銷策略上肯定會有明顯的效果，有落差才會看得到差異。並且是一個固定客源的商圈，所以新進駐店家肯定會有帶者嚐試的心態。怎麼吸引這些人導入到你店，用最簡單的方法就是價格誘惑，客源都是上班族肯定會對網路十分依賴，用網路力量傳遞。

伍、 商圈消費方式的建議

　　這是一個辦公室商圈，所以到這消費的客人不是上班族就是來這辦公的人占居多。如果你是在那上班或住附近的人多注意點優惠訊息，店家有推出新產品也抱者嘗鮮的態度接受，因為你對店家的了解度已經具備了，肯定會有足夠的能力判斷評估店家品質，所以加入一點新鮮感能讓你跟同事之間有話題討論。如果你是來這洽公的人，可以在網路上搜尋店家或者店的招牌就是產品的店家，選擇店招牌就是產品的名稱的原因是因為許多店家最有把握的產品會在招牌中提列，所以只要想好產品就可以找到適合的店家。如果這樣還拿不定主義的話直接選擇店家優惠的產品，這樣就算找不到合適口味，至少也不會在價格上吃虧。

陸、 結論

　　南京松江商圈是因為辦公大樓的集中而造就了生活圈，就因為這樣須注意大部分的客戶都是固定的，所以要讓現有的客人跟自己的店家之間需緊密，因為如果一個客人流失了，就會有明顯的差異。可以用短期優惠價格的方式拉攏客人的注意力，在網路上曝光的方式讓客人時常接觸店家資訊。店家在網路上公布店家資訊，邀請客人提供意見。這樣一方面可以聽取客人的需求，另一方面讓客人時常接觸店家狀態，是一個雙贏的策略。

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